Rzecz ruchoma jak i nieruchoma może być przedmiotem własności jednej bądź kilku osób. Ta ostatnia sytuacja dotyczy sytuacji, w której dochodzi do powstania stanu współwłasności. Współwłasność rzecz może powstać na skutek łącznego nabycia określonej rzeczy przez kilka osób, dziedziczenia lub bądź być skutkiem rozwodu i zniesienia ustawowej wspólności małżeńskiej pomiędzy małżonkami.
Tak długo jak pomiędzy współwłaścicielami trwa zgoda co do sposobu zarządzania rzeczą, tak długo nikomu nie przeszkadza fakt współposiadania danej rzeczy. Jednakże tak szybko jak się pojawia się chęć zniesienia współwłasności. Jednakże zniesienia współwłasności można dokonać w każdej chwili (tak długo jak trwa współwłasność) i co do zasady przyczyny jej zniesienia nie muszą wynikać z konfliktu pomiędzy współwłaścicielami.
Zniesienie współwłasności co do zasady może odbyć się dobrowolnie poprzez zawarcie stosownej umowy pomiędzy współwłaścicielami (jeśli przedmiotem umowy jest nieruchomość, umowa taka musi być zawarta w formie aktu notarialnego). Jeśli zaś pomiędzy współwłaścicielami nie ma zgody co do sposobu podziału zniesienie takie może zostać dokonane poprzez orzeczenie sądu.
Jeśli chodzi o możliwe warranty zniesienia współwłasności to wskazania wymaga, iż może się on odbyć poprzez:
(i) fizyczny podział nieruchomości – wariant ten dotyczy oczywiście tylko tych rzeczy, których podział jest fizycznie możliwy (tak więc zniesienia współwłasności rzeczy w tym wariancie nie będzie dotyczyło niektórych ruchomości np. samochodu). Zniesienie współwłasności będzie polegało na dokonaniu podziału rzeczy na mniejsze części – w przypadku nieruchomości może to polegać na podzieleniu gruntu na mniejsze działki lub podziału domu mieszkalnego na mniejsze części.
Jednakże ważnym zastrzeżeniem jest to, iż podział rzeczy w opisanym wyżej przypadku będzie niemożliwy, jeśli okaże się sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości albo gdy pociągałby za sobą istotną zmianę lub znaczne zmniejszenie wartości nieruchomości (przykładowo powierzchnia działki nie pozwala na jej podział lub konstrukcja domu nie pozwala na jego racjonalny podział na niezależne części).
(ii) przyznanie własności rzeczy z obowiązkiem spłaty – wariant ten dotyczy sytuacji, w której własność rzeczy zostaje przyznana jednemu lub kilku ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. W przypadku gdy strony nie są zgodne co do tego, ile wspomniana spłata powinna wynosić sąd powoła biegłego rzeczoznawcę, który dokona wyceny wartości spłaty biorąc pod uwagę wartość udziału we współwłasności jaki przysługiwał spłacanemu współwłaścicielowi i co do zasady tyle będzie wynosiła wartość spłaty. Wskazania wymaga, iż przepisy nie określają tego w jakim terminie wskazana płatność powinna być dokonana, tym samym pozostawiając powyższą okoliczność do uznania sądu, ale istnieje możliwość rozłożenia obowiązku dokonania powyższej płatności na okres nie dłuższy niż 10 lat.
Jeśli w danych okolicznościach pomiędzy współwłaścicielami nie ma zgody co do tego, który z nich ma przejąć nieruchomość decyzję w tym zakresie podejmie sąd. Decyzja ta jest podejmowana w oparciu o wiele argumentów, takich jak stopień związania z daną nieruchomością, wartość dokonanych na nią nakładów, sytuacja rodzinna i majątkowa (czy daje możliwość spłaty), posiadanie innych nieruchomości itd.
(iii) dokonanie egzekucyjnej sprzedaży rzeczy objętej współwłasnością – wariant ten dotyczy sytuacji, w której nikt spośród uczestników postępowania nie będzie chciał stać się właścicielem rzeczy. W takim wypadku jedynym rozwiązaniem pozostaje sprzedaż licytacyjna nieruchomości lub zbycie jej na wolnym rynku, a następnie rozdzielenie uzyskanych w ten sposób środków pomiędzy współwłaścicieli.
Przystępując do postepowania w sprawie zniesienia współwłasności należy pamiętać o tym, iż jego celem jest kompleksowe zakończenie wszelkich sporów dotyczących praw związanych ze współwłasnością. Oznacza to, iż w toku postępowania w sprawie zniesienia współwłasności należy dokonać także wszelkich rozliczeń związanych z dokonywaniem na nieruchomość nakładów i ponoszenia kosztów jej utrzymania. Po zakończeniu sprawy sądowej dochodzenie tych roszczeń będzie niemożliwe.
