Umowa przedwstępna dla swojej skuteczności powinna określać istotne postanowienia umowy, którą finalnie strony zamierzają zawrzeć, albowiem umowa niespełniająca tych wymagań jest nieważna. Wskazane powyżej istotne elementy będą różne w zależności od rodzaju umowy, która zgodnie z zamiarem stron ma zostać zawarta – inne bowiem będą warunki konieczne dla skutecznego zawarcia umowy przedwstępnej umowy sprzedaży, a inne w przypadku umowy o roboty budowane. Najczęściej jednak w praktyczne zastosowanie umowy przedwstępnej sprowadza się do jej zastosowania w przypadku sprzedaży nieruchomości i też tej umowie będzie poświęcona dalsza część niniejszego wpisu.
Przedmiotem umowy sprzedaży nieruchomości jest wyrażenie przez strony zgodnego zamiaru zakupu nieruchomości za określone w umowie wynagrodzenie. Dla swojej skuteczności umowa przedwstępna nieruchomość powinna zatem zawierać przynajmniej zobowiązanie sprzedawcy do przeniesienia na kupującego własności nieruchomości oraz cenę, za którą ma nastąpić nabycie prawa własności. Przy czym tak skonstruowania umowa przedwstępna z pewnością nie będzie w sposób należyty chroniła interesów stron, gdyż nie będzie ona poruszała kwestii dodatkowych, a związanych z najistotniejszymi dla stron kwestiami.
Wskazania wymaga, iż w przypadku zamiaru zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, strony powinny przede wszystkim dokonać dokładnego opisu nieruchomości w tym jej stanu technicznego oraz prawnego, a także określić termin w jakim ma dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej. Ważne jest również zadbanie o to, aby umowa przedwstępna nieruchomości była zawarta w formie aktu notarialnego.
Zawarcie zapisu dotyczącego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej jest istotne z tego względu, że przepisy prawa nie wymagają, aby w umowie przedwstępnej strony oznaczyły termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli strony nie uregulują powyższej kwestii w umowie przedwstępnej, umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w odpowiednim terminie, wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia. W wypadku, gdy uprawnienie takie przysługuje obu stronom umowy przedwstępnej i każda z nich wyznaczy inny termin, za wiążący należy uznać termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. W każdym jednak razie nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli w ciągu roku od chwili zaciągnięcia zobowiązania z umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Wyznaczenie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej jest również ważne w sytuacji, gdy jedna ze stron pomimo zobowiązania się do zawarcia umowy przyrzeczonej będzie się uchylać od zawarcia umowy, druga strona może żądać naprawienia wynikłej z tego szkody. Jako przykład można wskazać roszczenia nabywcy nieruchomości z tytułu kosztów poniesionych w związku z prowizją pośrednika nieruchomości, wynagrodzeń dla ekipy remontowej, kosztów związanych z pozyskaniem kredytu mieszkaniowego. Jeśli na skutek niedochowania przez sprzedawcę warunków umowy nie dojdzie do zawarcia umowy, nabywca będzie mógł obciążyć wynajmującego powyższymi kosztami, przy czym zaznaczenia wymaga, iż uprawnienie to wygasa z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Zaznaczenia wymaga jednak, iż w ramach swobody umów strony mogą indywidualnie określić warunki ewentualnej odpowiedzialności drugiej strony z tytułu uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej.
Z kolei zawarcie umowy przyrzeczonej w takiej formie prawnej jaka jest wymagana dla umowy przyrzeczonej (w przypadku nieruchomości w formie aktu notarialnego) pozwala nadto skierować do sądu żądanie przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim wypadku, jeżeli jedna ze stron będzie uchylała się od zawarcia umowy, sąd będzie mógł wyrazić zastępczo za tę stronę zgodę na zawarcie umowy. Jest to niewątpliwie korzystne rozwiązanie, albowiem daje ono gwarancję możliwości przymusowego zawarcia umowy, co jest szczególnie korzystne w przypadku, gdy jedna ze stron poniosła znaczne koszty związane z zawarcia umowy, a z różnych względów stronie tej bardzo zależy na zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, stanowi formę gwarancji zwarcia umowy przyrzeczonej.
W umowie przedwstępnej strony mogą ustanowić obowiązki określonego postępowania w celu przygotowania się do wykonania umowy przyrzeczonej, a także obowiązki spełnienia części świadczeń z umowy przyrzeczonej lub niektórych z tych świadczeń w całości. Często zdarza się jednak tak, iż nieruchomość będąca przedmiotem umowy jest w złym stanie technicznym lub posiada w treści księgi wieczystej zapisy dotyczące ustanowienia hipoteki, służebności bądź prawa dożywocia, które w znaczący sposób mogą utrudniać korzystanie z nieruchomości. Z tego powodu warto w treści umowy przedwstępnej zawrzeć również zapisy, od których spełniania uwarunkowana będzie sprzedaż. Tytułem przykładu można wskazać na zapis dotyczący uzyskania zgody banku na spłatę hipoteki, zrzeczenia się prawa dożywocia lub służebności.
Z powyższych względów przy zawieraniu umowy przedwstępnej warto zwrócić się o pomoc do osoby posiadającej doświadczenie, która doradzi, które z zapisów w danym stanie faktycznym powinny zostać zawarte w treści umowy przedwstępnej, tak aby interes prawny strony został jak najlepiej zabezpieczony.