Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Niestety często zdarza się tak, że właściciele nieruchomości sąsiednich uprzykrzają życie sąsiadom poprzez nadmierną emisję hałasu lub palenie w piecu śmieciami. Pamiętać należy, iż każde takie zachowanie, które utrudnia korzystanie z nieruchomości może spotkać się z żądaniem zaprzestania dokonywania takich czynności przez uciążliwego sąsiada.
Zgodnie z przepisami prawa działanie właściciela nieruchomości będące uciążliwością dla nieruchomości sąsiednich to tzw. immisja. Przepisy prawa rozróżniają tzw. immisję bezpośrednią oraz pośrednią. Te pierwsze polegają na bezpośrednim naruszeniu cudzej nieruchomości np. poprzez skierowanie rynny z wody deszczowej bezpośrednio na cudzą nieruchomość. Immisje pośrednie, a więc te, które powstały nie na skutek celowego działania, ale niejako „przy okazji” korzystania z nieruchomości, to np. hałas powstały w okolicznym tartaku, czy nieprzyjemny zapach pochodzący ze spalarni śmieci. Uprawnienia jakie przysługują właścicielowi nieruchomości zależą od tego z jakim rodzajem immisji mamy do czynienia.
Immisje bezpośrednie są bowiem zawsze zakazane i stosuje się wobec nich roszczenia negatoryjne bez jakichkolwiek ograniczeń związanych z realizacją praw własności. Z kolei występowanie immisji pośrednich podlega badaniu i ocenie stopnia ich uciążliwości poprzez szereg regulacji określonych przez ustawodawcę jako: przeciętna miara, społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy oraz stosunki miejscowe.
W zakresie immisji pośrednich, a więc tych najczęściej spotykanych sąd może nie tylko nałożyć na właściciela nieruchomości obowiązek zaprzestania określonych działań wywołujących immisje, lecz także takie obowiązki, których wykonanie przywróci zakłócenia do przeciętnej miary, którą można tolerować. Przykładowo sąd może nakazać podjęcie przez przedsiębiorcę emitującego hałas w celu jego zmniejszenia np. prowadzenie prac w zamkniętych pomieszczeniach, ograniczenie czasu działania zakładu czy zainstalowanie urządzeń wytłumiających hałas.
Wskazania wymaga jednak, iż nie każde subiektywne przekonanie o uciążliwości działania sąsiada może zostać zakwalifikowane przez sąd jako immisja. Zastosowane przez ustawodawcę kryteria pozwalające na przypisanie danemu działaniu miana immisji są mało precyzyjne, przez co udowodnienie swoich racji przed sądem może być kłopotliwe. Normy hałasu mogą być zróżnicowane ze względu na porę dnia, gęstość zaludnienia danego obszaru bądź faktyczne zagospodarowanie danego obszaru przewidziane w planie miejscowym (zabudowa mieszkaniowa, mieszkaniowo-usługowa, itd.).
Przede wszystkim trzeba pamiętać, iż opisanie zjawisk akustycznych tylko za pomocą jednego parametru, czyli miarą wyrażoną w decybelach nie wyczerpuje pojęcia uciążliwego oddziaływania, można bowiem przytoczyć wiele przykładów na to, iż sprowadzenie oddziaływania do poziomu normatywnego wcale nie musi oznaczać ustąpienia uciążliwości.
Należy przyjąć, że jeśli jakiekolwiek oddziaływanie powoduje uczucie opresji, stanowi doświadczenie o dojmująco negatywnym, bolesnym charakterze i wymusza na nas podejmowanie czynności, których w normalnych warunkach byśmy nie podejmowali, takie jak: (i) zamykanie okien i drzwi, (ii) rezygnacja z pobytu na świeżym powietrzu np. w ogródku czy na balkonie własnego domu, (iii) zagłuszanie hałasów dobiegających z zewnątrz poprzez głośniejsze niż zazwyczaj słuchanie TV lub radia, (iv) opuszczanie własnej nieruchomości czy mieszkania – to wszystko są dowody na to, iż owa przeciętna miara została w sposób oczywisty i drastyczny przekroczona.
Tym samym przed podjęciem decyzji w sprawie podjęcie kroków prawnych w sprawie wymuszenia na uciążliwym sąsiedzie zaprzestania dokonywania immisji należy dokładnie udokumentować, iż zachowanie to: (i) wykracza ponad przeciętną miarę, (ii) jest sprzeczne ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, (iii) czyni uciążliwym korzystanie z prawa własności nieruchomości, (iv) wymusza podjęcie działań, które w braku immisji nie byłyby podejmowane. Dopiero łączne wystąpienie opisanych przesłanek może spowodować określenie danego działania jako immisji i w konsekwencji skutkować nałożeniem określonych obowiązków prowadzących do zmniejszenia bądź zniwelowania źródła immisji.