Jednym z najistotniejszych elementów decydujących o zakupie nieruchomości jest jej łatwy i bezpieczny dostęp do drogi publicznej. Nabywający nieruchomość ma bowiem prawo oczekiwać, iż jego nieruchomość będzie odpowiednio skomunikowana, a możliwość dojazdu do nieruchomości niczym niezakłócona. Co jednak zrobić w przypadku, gdy nieruchomość nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej? Oczywiście można polegać na dobrosąsiedzkich stosunkach i spróbować uzyskać dobrowolną zgodę sąsiada na korzystanie z jego działki w celu dojazdu do własnej. Co, jeśli jednak takiej zgody sąsiad nie chce wydać? Rozwiązaniem może być ustanowienie służebności drogi koniecznej.
Zgodnie z treścią przepisu art. 145 k.c. jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.
Służebność drogi koniecznej jest zatem jednym ze sposobów umożliwiających uzyskanie dostępu nieruchomości do drogi publicznej, w sytuacji, gdy ta nie posiada innego bezpośredniego połączenia z drogą publiczną. Co do zasady prawo to polega na wymuszeniu dostępu do drogi publicznej za pośrednictwem innej nieruchomości należącej do innego podmiotu. Tym samym z jednej strony właściciel nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej (nieruchomość władnąca) uzyskuje prawo do korzystania z nieruchomości sąsiedniej (nieruchomość obciążona), a właściciel nieruchomości obciążonej musi, najczęściej za odpowiednim wynagrodzeniem, tolerować fakt korzystania z części własnej nieruchomość przez inne podmioty.
Tym samym służebność przybiera postać przymusowego pozbawienia prawa własności właściciela nieruchomości obciążonej nad częścią jego działki. Nie może on tym samym wykonywać w odniesieniu do tej części nieruchomości pełni praw właścicielskich, tj. nie może grodzić części nieruchomości, sadzić na niej roślinność lub jej zabudowywać w takim zakresie w jakim utrudniałoby to korzystanie z prawa przejazdu przez działkę.
Powstanie prawa służebności może mieć swoje źródło w dobrowolnej umowie pomiędzy zainteresowanymi właścicielami nieruchomości, zasiedzeniu tego prawa lub wydanym orzeczeniu sądu.
Co do zasady najprostszym i najszybszym sposobem ustanowienia prawa służebności jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego w treści, której stron dobrowolnie ustalą zakres służebności (wydzielą określoną cześć nieruchomości obciążonej i ustalą należne z tego tytułu wynagrodzenie). Wymóg zachowania formy aktu notarialnego jest konieczny tego względu, iż tylko na jego podstawie można dokonać stosownego wpisu w księdze wieczystej.
Drugim sposobem na powstanie prawa służebności jest zasiedzenie służebności drogi koniecznej. Uprawnienie takie wynika z przepisy art. 292 k.c. zgodnie, z którym służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.
Sytuacja taka będzie miała miejsce wówczas, gdy właściciel nieruchomości władnącej korzystał z przejazdu z nieruchomości obciążonej przez określony okres czasu (najczęściej będzie to 30 lat, w niektórych przypadkach 20 lat) pomimo braku zawarcia stosownej umowy z właścicielem nieruchomości obciążonej. W takim wypadku bierność właściciela nieruchomości obciążonej traktuje się jako dobrowolną zgodę na ukształtowanie stosunków prawo rzeczowych w takim kształcie w jakim są one rzeczywiście realizowane.
W przypadku gdy nie uda się porozumieć z właścicielem nieruchomości sąsiedniej bądź gdy nie można z nimi nawiązać kontaktu jedynym sposobem na ustanowienie służebności drogi koniecznej będzie złożenie odpowiedniego wniosku do właściwego sądu.
Ze względu na złożoność postępowania w zakresie sądowego ustanowienia służebności drogi koniecznej oraz wymogu precyzyjnego określenia sposobu wydzielenia części nieruchomości obciążonej, wniosek taki powinien być sporządzony przez profesjonalnego pełnomocnika, który biorąc pod uwagę stan faktyczny danej sprawy wykaże, iż wniosek ten jest uzasadniony.
Należy pamiętać, również o tym, iż w toku postępowania sądowego o zasadności ustanowienia służebności oraz wysokości odszkodowania wypowie się biegły, który częstokroć może wskazać na kilka wariantów przebiegu drogi koniecznej, często przechodzących przez działki inne niż pierwotnie wskazano we wniosku, co również zaangażuje w postępowanie pozostałe osoby. Postępowanie w sprawie o ustanowienie drogi koniecznej jest zatem postępowaniem skomplikowanym i czasochłonnym. Tym samym skorzystanie z pomocy profesjonalnego pełnomocnika zwiększa szanse na zakończenie sprawy sukcesem w rozsądnym terminie.
